-
声驰首页 > 声驰动态 > 声驰观点
房屋承租人装饰装修损失的实务处理
一、问题的提出 实务中，因承租人欠付租金，出租人起诉承租人要求解除房屋租赁合同并支付租金，承租人往往以出租人应赔偿其装饰装修损失为由提起反诉。按照现行司法解释的规定，出租人在此情形下并非一概赔偿该等损失，承租人选择不同的请求权基础，决定了其主张能否得到支持。本文以一则诉讼案件为例，意在厘清不同的诉讼主张对承租人装饰装修损失的影响。 案例：2015年，甲公司与乙公司签订《房屋租赁合同》，约定甲公司将名下房屋出租给乙公司，乙公司按季度支付租金，乙公司迟延支付租金满30日的，甲公司有权解除合同。合同另约定双方协商提前终止合同，乙公司装修镶嵌在甲公司房屋主体建筑内的物品归甲公司所有。2018年，因乙公司迟延支付租金达3个月，甲公司发函通知乙公司解除《房屋租赁合同》，并起诉要求乙公司支付租金、违约金。乙公司应诉后提起反诉，要求甲公司赔偿其装饰装修损失及滞留的物品、设备损失。经司法鉴定，乙公司的装饰装修现值为220万元、滞留物品及设备现值25万元。 二、乙公司能否要求甲公司赔偿装修费？ 1.《房屋租赁合同》约定：“双方协商提前终止本合同，乙公司装修镶嵌在甲公司房屋主体建筑内的物品归甲公司所有”。根据前述约定，意定解除合同的情形下，乙公司投入的装修归甲公司所有，双方在签订合同时即就合同的解除情形达成合意，此亦属于“双方协商提前终止合同”的情形，故根据前述约定，案涉装修属甲公司所有，无涉补偿。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第11条第3项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；” 故题述案型即便不考虑合同约定，因案涉合同解除系由乙公司迟延支付甲公司租金所致，根据上述规定，乙公司作为违约的承租人亦无权要求守约的出租人甲公司赔偿装修费损失，该项反诉请求无法律依据，缺乏请求权基础。 三、法院能否判决甲公司适当补偿乙公司装修损失？ 1.乙公司未要求“适当补偿”，其仅要求赔偿装修损失，二者性质并不相同，系不同的诉请，题述案型不能违反处分原则，超出其诉请范围作出判决。 2.甲公司未同意利用案涉装修，题述案型不存在“适当补偿”的前提条件。 其一，根据《房屋租赁合同司法解释》第11条第3项规定，出租人“适当补偿”承租人装修费用须以“出租人同意利用”该等装修为前提，最高院在对该条进行解释时更是明确“出租人同意利用”即为“出租人与承租人经协商达成一致”，“出租人同意利用的，给予补偿，出租人不同意利用的，不予补偿”（详见《最高院关于房屋租赁合同司法解释的理解与适用》第141页）。题述案型甲公司不同意利用该等装修，故乙公司无权要求甲公司“适当补偿”装修费用。 其二，案涉装修于合同解除后仍附合于房屋建筑，不能据此认定为甲公司同意利用该等装修。首先，如上所述，最高院已明确“出租人同意利用”，需以出租人与承租人就此达成合意为前提，即出租人应明确作出“同意利用”的意思表示。其次，案涉装修已形成附合的，不存在拆除事宜，拆除势必导致房屋受损，这亦是《房屋租赁合同司法解释》第10条将承租人拆除的适用范围限定于“未形成附合的装饰装修物”的原因所在。故题述案型不能以案涉装修仍附合于建筑，当然的推定甲公司“同意利用”装修。 3.鉴定意见中的装修现值与《房屋租赁合同司法解释》第11条中的“剩余租赁期内装饰装修残值”并非同一概念，乙公司未完成其装修投入的举证责任，应承担不利后果。 最高院明确“剩余租赁期内装饰装修残值”，“应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值”（详见《最高院关于房屋租赁合同司法解释的理解与适用》第139页）。故题述案型“剩余租赁期内装饰装修残值”应由乙公司举证其实际投入的装修金额，按照案涉租赁合同约定的租赁期限均摊，扣除已使用期限对应的装修价值，从而计算得出“剩余租赁期内装饰装修残值”。但乙公司未能举证证明其实际装修投入金额，鉴定机构出具的鉴定意见更是对装修现存价值的评估，与“剩余租赁期内装饰装修残值”完全不是同一概念。 四、甲公司能否以对乙公司享有的租金债权抵销乙公司的滞留物品损失？ 《合同法》第99条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。” 乙公司主张的设备、办公家具折价款与其对甲公司负担的给付义务种类相同，甲公司对此依法享有抵销权，无需另行给付该款项。
2021-03-05机动车指标租赁（转让）存在的法律风险实务分析
一、机动车指标出租方（出让方）的风险分析 （一）机动车指标出租（出让）合同属于无效合同，租金（出让金）不受法律保护。 案例：2015年12月3日，甲方鞠立颖（受让方）与乙方赵晏龙（出让方）签订《车辆指标转让协议》，协议约定乙方愿将北京市小客车个人指标转让给甲方购买车辆。车辆指标转让报酬为64000元。协议签订当日，鞠立颖以银行转账方式分两笔（50000元、14000元）向赵晏龙汇款共计64000元。当日赵晏龙向鞠立颖出具收条。 协议签订后，鞠立颖使用赵晏龙的购车指标，以一辆别克轿车申请取得车牌号×××，鞠立颖一直使用该车辆及车牌号至2019年6月左右。2019年6月左右，在鞠立颖更换车辆过程中，赵晏龙未完全配合办理相关手续，双方因此发生争议，鞠立颖于2019年8月21日诉至法院，要求认定《车辆指标转让协议》无效，并要求退还车辆指标转让报酬64000元。【（2020）京01民终375号】 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《北京市小客车数量调控暂行规定》及实施细则，规定北京市对小客车实施数量调控和配额管理制度。需要取得本市小客车指标的，应当通过摇号方式无偿取得。 根据上述规定，一中院最终认定《车辆指标转让协议》违反《北京市小客车数量调控暂行规定》相关规定损害机动车登记管理的公共秩序和身份证管理的公共秩序。属于合同法第五十二条第（四）项的规定的损害社会公共利益的法律情形，认定《车辆指标转让协议》无效。判决赵晏龙退还鞠立颖购车指标费64000元（于判决生效后七日内履行）。 由此可见机动车指标租赁（转让）属于无效法律行为，租金及转让金不受法律的保护，承租方（受让方）随时可以起诉要回。 （二）可能因出租（出让）指标车辆交通事故等纠纷卷入诉讼。 案例：：2016年11月24日14时许，梁凯驾驶警通公司名下的×××号车辆由西向东行驶中，车辆右前部将由南向北步行横过道路的马颐（1954年1月出生）撞到，马颐当场死亡，事故发生后马颐的家属曹尔森、曹思源向北京市朝阳区人们法院提起诉讼要求梁凯、北京市警通实业总公司对事故承担赔偿责任。【（2017）京0105民初45422号，（2017）京03民终13694号，（2018）京民申1139号】 《最高人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，机动车发生交通事故造成损害，机动车所有人或者管理人有下列情形之一，人民法院应当认定其对损害的发生有过错，并适用侵权责任法第四十九条的规定确定其相应的赔偿责任：（一）知道或者应当知道机动车存在缺陷，且该缺陷是交通事故发生原因之一的；（二）知道或者应当知道驾驶人无驾驶资格或者未取得相应驾驶资格的；（三）知道或者应当知道驾驶人因饮酒、服用国家管制的精神药品或者麻醉药品，或者患有妨碍安全驾驶机动车的疾病等依法不能驾驶机动车的；（四）其它应当认定机动车所有人或者管理人有过错的。 根据上述规定曹尔森、曹思源认为北京市警通实业总公司将指标租赁给梁凯的行为与《北京市小客车数量调控暂行规定》第三十一条第二款之规定相违背，即使该协议书是真实的，也应被认定为无效。故警通公司作为车主对车辆未尽妥善保管义务，要求北京市警通实业总公司承担相应的赔偿责任。对此上诉、再审到北京市高院。虽然最终北京市高院并未判决北京市警通实业总公司承担相应的赔偿责任，但是北京市警通实业总公司此过程中支出的相关律师费及其他开支并无权要求原告承担。且笔者认为如果上诉案件事故发生时驾驶者如果有《最高人民法院关于审理道路交通事故损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第一条规定的上诉情形，指标所有人是需要承担相应责任的。 二、机动车指标承租方（受让方）的风险分析 （一）因出租人涉诉，车辆可能面临法院执行。 案例：2015年4月1日，陶子林向北京安源汽车销售服务有限公司支付购车款335500元，因不具备北京市小客车指标，故与草原牧天公司签订协议，将其购买的汽车登记在草原牧天公司名下。此后陶子林一直占有使用该车。后因公证债权文书草原牧天公司被申请执行，其名下陶子林占有使用的车辆被列为执行财产。 对此陶子林依据《中华人民共和国物权法》及其司法解释、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定主张小客车所有权归自己所有。对上诉案件提出执行异议之诉。【（2017）京0101民初19834号，（2019）京02民终9440号，（2020）京民申1012号】 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断。 根据上述规定，北京市高级人民法院认为陶子林在明知自己不具备在京购车指标的情况下，通过与草原天牧公司签订协议书的方式，规避北京市小客车数量调控规定，其行为是对机动车登记管理公共利益的损害，不应受到法律保护。故陶子林要求停止涉案车辆的强制执行，确认其为涉案车辆所有权人的诉讼请求，无法得到支持。 （二）可能因出让人起讼丧失车辆相关登记证据甚至丧失汽车所有权。 案例：2003年4月，刘用林以李明金名义在北京燕盛隆汽车贸易有限公司处购买黑色北京现代K33小型客车一辆，机动车登记证书登记所有人为李明金。但付款人及实际使用人系刘用林。后李明金于2019年向北京市海淀区人民法院提起诉讼要求刘用林归还该车辆。 刘用林辩称，其与李明金之间系借名购车合同关系，我是涉案车辆实际所有人，李明金无权要求返还。 最终北京市海淀区人们法院以刘用林借用李明金的名义购买车辆的行为违反了我国关于身份证管理、道路交通安全法的相关规定，应属无效。在合同无效的情况下，刘用林应将涉诉车辆返还给李明金为由判决刘用林于本判决生效后七日内将登记在李明金名下的车牌号为×黑色北京现代K33小型轿车及车辆行驶证、机动车登记证书返还给李明金。一中院对此判决进行了维持(二中院也有类似判决)。【（2019）京0108民初26789号，（2019）京01民终8570号】 对此种情况笔者有不同的看法，笔者认为以上判决违反了物权法相关规定，以车牌指标来确定机动车所有人的做法完全与物权法动产物权变动的基本原则向违，故存在错误。笔者认为机动车所有权的确定应当严格按照物权法进行，持此种态度的法院占大多数。 但是并不因此排除租赁车牌被将所购汽车一起要回的风险。因为目前最高院还未给出明确态度。 当然还有许多相关分析笔者不在此一一赘述，最后笔者提醒广大消费者和车牌持有人理性评估车牌租赁相关风险做好风险规避，尽量避免因此卷入不必要的诉讼。
2021-03-04如何识别和规避非法吸收公众存款？
随着生活节奏的加快和互联网的普及，很多违规行为也开始出现。对于不少用户而言都会了解下如何识别非法吸收公众存款，目的就是更好的识别和远离这类违法行为，因为本身这类行为的特点就比较模糊，因此接下来就来说说具体的识别方法。 第一，在识别非法吸收公众存款行为的时候，先要从根本的数额开始着手。因为本身很多吸收公众存款行为都存在模糊的界限，因此其中不可忽视的判断标准就是数额大小，通常而言数额过大才能被判定为非法的，但是如果涉及到的数额过小的话，自然就无法构成具体的犯罪。 第二，因为很多非法吸收公众存款行为都是熟人之间发生的，因此还有一个非常明显的判断标准，那就是看看动机。如果发起人明显是故意的，那么自然就构成了犯罪，而发起人开始的本意并非如此不是故意而为之，那么就无法判断为非法吸收公众存款行为，这是不可忽略的判断标准。 第三，因为很多非法吸收公众存款行为都是基于APP等平台出现的，因此这里还要提到的就是金融知识。当平台的金融行为超过国家规定的利率等，明显违反了金融方面的相关条约，这种情况下就很容易发展成为非法吸收公众存款行为，因此不要因为虚假的宣传而误入歧途。 以上提到的就是如何甄别非法吸收公众存款行为，随着现在互联网的便利让各种APP和平台开始出现，不少用户更应该了解这方面的知识，目的就是更好的规避这类行为，这样才能确保自己的资金安全，而且遇到类似问题还是应该委托专业的律师来解决，这样才能将损失降到更低。
2021-03-02从《民法典》规定看小区车位权属问题
近年来，随着私家车数量的不断增加，小区业主对停车位的需求大幅增长，尤其在一二线城市，大型小区中车多位少的情况非常普遍，小区业主与开发商、物业公司因车位问题发生的纠纷也屡见不鲜，停车位权属不清、地面车位的出租与地下车位的出售等是各住宅小区面临的普遍问题。《民法典》吸收了物权法和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，对建筑区划内车位和车库的权属做了更为清晰的界定。 小区车位一般分为三类：产权车位、公摊车位、人防车位，根据《民法典》相关规定，权属情况可总结如下： （1）建筑区划内的“产权车位”归属于产权所有人。 产权车位，系在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位，该部分车位符合《民法典》要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。根据《民法典》第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”业主通过出售、附赠取得车位车库并办理完毕权属转移登记手续后，所有权归属于业主；车位车库出租的，所有权归属于开发商，业主享有使用权。 小区车位一般分为“地下车位”及“地上车位”，开发商建设车库基本上事先都经过了规划部门的审批，没有规划审批的大多发生在地面车位建设上，因此对于地上车位是否具有产权应格外关注一下。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权解释》）第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”若地上车位无法办理产权登记，即不能成为享有专有权的专有部分，即使该部分车位经过了规划审批，也不能认定其为产权车位，而是占用了业主共有部分，所有权应属全体业主。 （2）无产权且占用业主共有的道路或其他场地的规划外新增车位，属于业主共有。 地上车位分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位。无产权的车位一般是小区新增的地上车位，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。《民法典》第二百七十五条第2款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。”因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，占用了公共土地，则属于小区业主共有。 （3）小区的地下人防车位属于国家所有。 地下人防车位是建造在小区人防工程内的、非战时用于停车的车位。《民法典》第二百五十四条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，是小区车位权属中的一个特例。
2021-03-01建设工程合同纠纷的种类有哪些？
建设工程合同是有广义和狭义之分的，狭义的建设工程合同指的只是建设工程施工合同，而广义的建设工程合同则指很多的方面，在现实情况下，建设工程合同纠纷是有多种类型的，今天就给大家具体介绍下建设工程合同纠纷的种类有哪些。 建设工程合同纠纷有建设工程勘察合同纠纷，建设工程设计合同纠纷和建设工程施工合同纠纷三种类型，而建设工程勘察合同纠纷比较少，常见的是建设工程设计合同纠纷和建设工程施工合同纠纷，具体为： 1、建设工程设计合同纠纷。这种主要是一方按照建设工程的要求，完成设计的工作，另一方支付款项。比如环境工程设计，土建设计，改建项目的工艺设计等，建设工程设计还分为初步设计和施工设计两种，设计工作也是一项专业性很强的工作，我国的法律对设计单位和人员都有严格的要求，如果违法了其中的规定的话，就会出现纠纷了。 2、建设工程施工合同纠纷。它是一方完成建设工程施工任务，另一方支付款项。工程施工包括装饰施工和土建施工两种形式。相同的建设工程施工合同也包括两种形式的合同。这类的纠纷比较多，经常出现拖欠工程款项，建设工程质量有缺陷以及施工逾期等的情况，这里建设工程合同纠纷中的审理法律要点非常多，比如工程款的确定，举证责任分配，工期认定等。 通过以上的内容，我们已经了解了建设工程合同纠纷的种类了，对于不同的建设工程合同纠纷，我们要采取合理的解决方法，这样才能让双方都心服口服，但是必要的时候，也可以采取诉讼的方式去解决。
2021-02-23
电话：400-7729-915 传真：010-52088985-812
邮箱：anjian@shengchilaw.com
地址：北京市朝阳区东四环大郊亭桥金长安大厦B2座10层
北京声驰是一家专业的综合性律师事务所，主要业务有：建设工程合同纠纷、房产继承咨询、,企业法律顾问、刑事辩护律师、劳资纠纷、离婚财产分割、商事仲裁等等，欢迎来电咨询。
