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《民法典》房屋租赁关系中的新规定

2020年受到疫情的严重影响,公寓出租企业受到较大冲击,行业损失很大,抗风险能力薄弱的企业土崩瓦解,许多遗留问题至今都未能厘清。有的企业甚至故意铤而走险,最后“割韭菜”再走人。房屋租赁行业也在摸索更为稳妥的经营模式,以对抗诸如疫情的此类风险。

国家一直非常重视人民群众的居住问题。2021年1月1日,《民法典》取代《合同法》。其中关于房屋租赁的法律法规作出了重大修改。此举更加利于保障承租人的居住使用权,但也兼顾出租人的收益权。本文我们将对《民法典》关于租赁合同的新规定进行盘点。

规定一、设有居住权的住宅不得出租
《民法典》第三百六十九条:居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
你承租的住宅,如果设有居住权,你的租赁合同将被认定为无效。在《民法典》实施之前,不存在被设立了居住权的房屋,因为法律还没有“居住权”的规定。但是现在情况大不相同了,房屋将可能被设置居住权,这样的房屋是法律不允许出租的。
居住权可能在房屋租赁开始前已经存在,或者在租赁期内新设。那么,承租人应如何保障自己的权益呢?

承租人可以要求在《房屋租赁合同》中约定出租人应对房屋未被设定居住权以及未来在租期内不会被设定居住权作出保证,如果出租人违法了承诺将承担一定数额违约金。

规定二、出租人发现房屋被转租的异议期为6个月
《民法典》第七百一十六条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

《民法典》第七百一十八条:出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。
现在有很多一手承租人,将自己承租的房屋转租给第三人,自己收取租金差价。但是一手承租人这种转租行为,如果没有经过出租人同意,这种转租是可以被解除的。
当你租赁的房屋是转租来的,则有可能被出租人赶出去。所以这次《民法典》新增规定:出租人已经知道承租人进行转租的,6个月内不提异议,就视为同意转租。

承租房屋时应查房产证,并在《房屋租赁合同》中载明房屋的所有权人。如果确系合法转租,应查验复印一手承租人的《房屋租赁合同》,要求出租人出具同意转租的函件。
规定三、房屋权属有争议或被查封,可以退租
《民法典》第七百二十四条:有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;(二)租赁物权属有争议;(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

房屋所有权发生争议,或者出租的所有权人因为诉讼纠纷,房屋被司法机关拍卖,虽然不影响承租人的居住使用但却严重影响了租房人生活安宁权。因所有权纠纷经常发生纷争当事人到房屋处闹事,影响租房人正常工作生活。租房人想退房,苦于租赁合同没有到期,还可能承担违约责任。
《民法典》明确了房屋被司法机关或者行政机关依法查封、扣押,房屋权属有争议时,租房人可以退房,也就是享有单方解除权。在发生这样的情况时,承租人只要及时发出《解除合同通知书》并搬离,即可及时止损。
规定四、租房人享有优先租赁权,不用担心租期到了被赶出去!
《民法典》第七百三十四条:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
合同到期后,出租人通知承租人,要求解除租赁合同,不再续租,租房人只能另寻住处。但《民法典》新规定,法律明确规定房屋承租人享有优先承租权。优先承租权是同等条件下的有限,如果价格达不成一致,那么优先承租权将不再享有。所以租房人要想获得优先承租权,就要匹配新的租金标准,还是存在难度的。
规定五、近亲属的购买权优先于租房人
《民法典》第七百二十六条:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
《合同法》规定出租人在出售房屋时,租房人享有优先购买权。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。这样的规定存在了较大的弊端:当出租人想将房屋通过出售的方式过户给自己的孩子、父母,或者因关系亲密低价出售给近亲属时,却需要征求租房人的意见,在低价时租房人还享有同等条件的购买优先权。这样的法律规定虽然保护了承租人的权利,但却不能很好的包容我国的民俗。此次《民法典》的修改,正好填补了这个漏洞。

《民法典》对租赁关系相关规定的修改增设,表明国家对于整顿房屋租赁体系的决心。尽可能的,保护出租人和承租的人的各项权利有序行使。完善的租赁关系管理体系才能促进租赁市场的健康发展。

2021-04-06

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