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农村房屋造价鉴定实务分析

一、问题的提出

根据现行法律规定,城镇房屋的建设通常适用招投标程序,其有关工程造价产生争议的,若发包人与承包人无明确约定,可适用工程所在地住建部门颁发的定额。相较于城镇房屋,农村房屋的建设往往不属于强制适用招投标程序的情形,其建设周期、建造工艺、施工难度亦相对较低,故其造价不能简单套用定额的规定,而应根据具体工程的实际施工情况加以选择性适用。本文以一则案件为例,对前述情形予以分析,意在厘清两种建设工程造价在定额适用方面的不同之处。

案例:2019年5月,李某与张某经协商,就合作建房事宜自愿达成一致,并签订《合作建房合同》,合同约定:李某提供其享有的一处北京农村宅基地,张某提供建房资金,合作建设1栋2层住宅楼,房屋施工由张某负责,建成后的房屋所有权归李某所有,张某对该房屋享有10年的使用权。前述约定达成后,张某将该宅基地上李某的房屋予以拆除,并开始雇佣人员施工建设两层住宅楼,2019年9月,张某在新建住宅楼工程尚处于在建状态的情况下,擅自停工。李某多次催促张某继续工程施工,张某均予以拒绝。2020年3月,张某诉至法院,要求解除前述合同,并申请法院对在建工程造价进行司法鉴定。鉴定机构依据《北京市建设工程预算定额》(2012),以及现场查勘情况,出具造价鉴定意见,认定案涉工程造价为43万元。

二、关于题述案型工程造价的计价依据

1.异议对象:《北京市建设工程预算定额》(2012)在案涉工程造价鉴定的适用。

2.异议依据:北京市住房和城乡建设委员会《关于颁发2012年<北京市建设工程计价依据—预算定额>的通知》京建发〔2012〕538号,附件1):“各有关单位:为加强我市建筑市场管理,适应市场经济规律,引导市场合理确定并有效控制工程造价,构建和维护健康有序的市场环境,我委编制了2012年《北京市建设工程计价依据—预算定额》(以下简称本定额),现予发布。

本定额作为北京市行政区域内编制建设工程预算工程招标工程量清单计价国有投资工程编制标底最高投标限价(招标控制价)签订工程施工承包合同拨付工程款办理竣工结算的依据,作为工程投标报价的参考依据

根据上述通知,《北京市建设工程预算定额》(2012)适用的范围系经招投标的建设工程。案涉工程系农村自建房,不属于必须进行招标的项目,实际施工亦未进行招投标。故《北京市建设工程预算定额》不适用于案涉工程的造价鉴定。

3.异议请求:案涉工程造价应根据张某与李某签订的《合作建房合同》《补充协议》,并结合张某提交的工程实际支出凭证(包括:合同、银行支付明细、发票)予以认定。

三、关于应扣除的款项

1.异议对象:规费、税金、安全文明施工费计入工程造价。

2.异议依据:北京市住房和城乡建设委员会《关于执行2012年<北京市建设工程计价依据--预算定额>的规定》(京建法〔2013〕7号,见附件2):“二、建筑安装工程费用组成(二)建筑安装工程费用组成:4.规费是指按国家法律、法规规定,根据北京市政府相关部门规定必须缴纳或计取的,应计入建筑安装工程造价的费用。2012年预算定额中的规费包括:住房公积金、基本医疗保险基金、基本养老保险费、失业保险基金、工伤保险基金、残疾人就业保障金、生育保险七项费用。应按投标期人工市场价计算出的人工费作为取费基数。费率由建设行政主管部门适时发布,进行调整。5.税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税城市维护建设税教育费附加地方教育费附加。”

根据上述规定,《北京市建设工程预算定额》(2012)中的规费系施工企业应支出的社会保险、住房公积金等成本,税金系施工企业应承担的税费。而案涉工程系由张某个人召集相关人员进行施工,张某并非有施工资质的施工企业,其亦未将案涉工程发包给相关施工企业,故张某的施工不存在规费、税金成本,亦无任何证据证明其负担了前述成本,该两项费用不应计入案涉工程造价。

此外,“措施项目”中的“安全文明施工费”安全文明施工费系施工企业按照国家现行的建筑施工安全、施工现场环境与卫生标准和有关规定,购置和更新施工防护用具及设施、改善安全生产条件和作业环境所需要的费用。但如上所述,案涉工程系由张某个人组织相关人员进行施工,并非由施工企业承包后按照国家规定进行规范作业施工,亦无任何证据证明张某为其组织的施工人员购置和更新了施工防护用具及设施、改善安全生产条件和作业环境”。故“安全文明施工费”不应计入案涉工程造价。

3.异议请求:案涉工程造价应扣除规费、税金、安全文明施工费。

四、关于综合单价应扣除的费用

1.异议对象:定额综合单价在案涉工程造价鉴定的适用。

2.异议依据:北京市住房和城乡建设委员会《关于执行2012年<北京市建设工程计价依据--预算定额>的规定》(京建法〔2013〕7号):“二、建筑安装工程费用组成(一)定额综合单价:1.定额综合单价应由预算单价(人工费、材料费、机械费之和)企业管理费利润风险费用构成。其中预算单价应按本规定的第三条执行。清单综合单价可由一个或几个定额综合单价组成。2.分部分项工程和按分部分项计价的措施项目应采用定额综合单价计价。五、投标报价编制(一)投标人应根据企业定额或参照2012年预算定额进行报价,定额综合单价中应考虑风险费用(二)定额综合单价中的利润为可竞争费用企业管理费可根据企业的管理水平和工程项目的具体情况自主报价,但不得影响工程质量、安全、成本。六、风险范围及幅度的规定:招标文件及合同中应明确风险内容及其范围、幅度

根据上述规定,定额综合单价由4项费用组成:预算单价、企业管理费、利润、风险费用,其中“利润”“风险费用”仅适用于招投标工程。案涉工程与一般的建设工程存在很大不同,并非是由李某发包给张某施工,双方系合作建房关系,李某仅提供施工地块,无需支付张某工程款,故案涉工程的造价仅应计算建造成本,不存在“利润”,且案涉工程并非招投标工程,系由张某个人组织施工,无施工企业参与,亦不存在“企业管理费”“风险费用”。

3.异议请求:定额综合单价在案涉工程造价中仅应计入“预算单价”一项费用,“企业管理费”“利润”“风险费用”应从综合单价中扣除。

 

2021-04-25

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