加盟合同纠纷-建设工程合同纠纷-房产继承咨询-企业法律顾问-北京声驰律师事务所
Document

400-772-9915

北京律师事务所_股权纠纷

北京律师事务所,房产继承咨询
  • 北京律师事务所,企业法律顾问,劳资纠纷

    现在出现合同纠纷的情况是越来越多了,尤其是建设工程合同纠纷,这个由于牵涉到的事项比较复杂,是需要有专业的合同纠纷律师来进行调节的,但是发生建设工程合同纠纷都是有一定的原因的,今天就给大家具体介绍下引起建设工程合同纠纷的原因有哪些。 1、合理管理方面的观念比较薄弱。现在的市场经济,其实就是法律经济,建设工程的合同是业主和施工方明确各自权利和义务的一个法定性的文件,每个人都是需要重视的。在开始起草合同的时候,要由专业的人员一起来对合同的条款内容和细则方面,进行反复的思考和斟酌,以符合双方各自的利益。但是有的单位根本不重视这个方面,专业的技术人员也很少去参与合同的起草工作,大部分都是由一些领导直接操纵的,用来谋取一些利益。而施工合同的重要性,就在于施工的价格问题,对于合同中的各项条款,最终都是反映在工程的价格方面的。从这个方面来说,对于施工合同的管理,其实就是对工程价格的管理。因此,大家一定要重视施工合同,尽量的减少建设工程合同纠纷。  2、项目的招标和投标过程不规范。按照我国的相关法律政策,招标和投标是不会受地区,行业和部门等的限制的,采取的是公开的招标方式,这样才能够选择到性比价高的施工单位。但是有的业主违法了国家的相关政策和法规,擅自私下进行议标,并提出垫资或者是带资等的苛刻条件,这样就会出现很多的问题。  可见,引起建设工程合同纠纷的原因是有很多的,很大方面的原因,就是由于大家的思想不重视,还有就是不规范的操作导致的。因此平时需要加强对于合同管理方面的意识,从而减少建设工程合同纠纷的发生率。

    查看全文
  • 北京律师事务所,企业法律顾问,劳资纠纷

    在建筑市场激烈的竞争环境中,施工企业明显作为弱势一方,在工程款结算和收款过程中尤为凸显,常说“干三年,结三年,催欠还得三年”,关于施工企业如何破解工程款的结算和收款难题,律师从项目承接阶段、合同签订阶段、施工阶段、竣工结算阶段、诉讼和仲裁阶段等五个阶段帮你破解和支招。 一、项目承接阶段 施工企业在承接项目时,应客观理性分析拟承接的项目,审慎评估项目本身的客观条件、合同条款和业主资信状况,切勿盲目进入自身不熟悉的市场和行业,谨慎同资信较差的业主合作,承诺自身无法达到的条件。 具体来说,施工企业应当会同项目管理、技术、法律等专业人员,结合项目本身的客观条件,理性审慎评估项目面临的困难和潜在风险,评估分析是否有化解困难和风险的途径;评价业主的项目资金情况和业内信用,重大项目还要分析业主投资的可行性,以免在项目中途由于项目投资的失败进而导致工程建设停滞;评审招标文件的条件,客观衡量企业是否能够满足项目要求,不可盲目投标,以免发生中标后项目成本过高或施工企业条件不能满足要求的情况,导致项目亏损和纠纷发生。 二、合同签订阶段 项目中标后施工企业在与业主拟定合同条款时,应对照仔细核对,看合同条款是否与招标文件一致,同时争取较好的结算和付款条件。实践中,虽然施工合同基本上都是由业主方提供,但建议施工企业争取与业主沟通,使用国家住建部的《建设工程施工合同(示范文本)》(GF-2017-0201)或引用示范文本中有关竣工结算的条款,如通用条款第14条“竣工结算”,该条款对业主审核竣工结算文件及时间期限均作了明确约定,有利于保护施工方。 三、施工阶段 1.施工过程中,如果存在合同变更或增项变更较大,应及时要求业主办理合同变更手续或签署增项合同,对于数额较大的增项变更,在未经业主书面确认或签订增项合同前,可以先不进行施工,并及时联系函告知。如果业主在施工过程中不确认增项内容,那么在最终结算时让业主再行确认会更加困难,因此,施工企业切勿盲目信赖。 2.合同履行过程中,如果业主的进度款严重支付不到位,与合同约定存在明显差异,施工单位应引起警觉,评估分析进度款支付不到位的原因,必要时应聘请律师进行资信调查,如果业主出现了履约困难和资金问题,应及时果断采取停工措施,切不可盲目增加投入,垫资施工。 四、竣工结算阶段 1.项目竣工后,施工企业应及时编制和上报完整的结算资料,送达业主方签收,业主方不予签收的,应通过EMS邮寄送达,如果有必要还可以经过公证后邮寄送达,以确保结算资料送达给业主。在送达业主一定时间后,如果业主没有任何回复,应发函进行催促尽快审核。经过催促仍然不予回复审核结果时,可能存在业主以审核结算文件为由,故意拖延结算,从而达到推迟付款的目的,施工单位应立即着手考虑是否需要法律支持,结合项目情况、业主资信及合作关系等因素综合评估后,决定是否提起司法诉讼或仲裁程序来结算和催收工程款。 2.工程结算后,业主应根据合同约定支付结算价款。如果业主生产经营运行良好,故意拖延不予付款的,应及时通过向业主发联系函、律师函等方式进行催促支付,仍然不能支付的,尽早考虑提起司法诉讼或仲裁程序。如果业主确有付款的诚意但基于自身资金压力,不能完全支付到位,考虑双方存在潜在合作关系,应考虑签署分期还款协议、担保、以房(物)抵债、债权转让等方式解决,但过程中应时刻关注业主的资信和经营情况,一旦出现恶化和不良情况,应立刻采取司法措施,不可拖延,以免造成回收更加困难的局面。 五、诉讼和仲裁阶段 在司法诉讼或仲裁过程中,应聘请专业律师会同项目管理人员制定方案,明确司法启动的时间节点、具体诉请和主张的金额。 1. 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第二十二条规定:“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”当竣工验收之日或停工、完工之日起的六个月内,如果施工企业与业主还不能就结算问题达成一致意见,应及时启动司法诉讼或仲裁程序。施工企业必须在6个月以内起诉或申请仲裁,否则,将丧失建设工程价款优先受偿权,尤其是房地产项目,如果房屋已销售完毕,建设工程优先受偿权将无法对抗购房人的优先权,导致自己的利益丧失保护。 2.启动司法程序前,如有必要可以先行聘请有资质的造价评估机构,对工程结算先行作为一份结算文件,对于双方本身结算数额争议不大的项目,此举将有利于在法院或仲裁机构的支持下达成调解,省去冗长的司法程序,早日实现收款。 3.如果进入司法程序后,结算争议较大双方也不能调解时,应及时申请造价鉴定,加快审理进度,不宜对业主抱有幻想,及时司法裁决后进入执行程序,以免久拖不决,业主转移财产资金或经营不善直至破产,到时损失更大。

    查看全文
  • 2020-01-08

    北京律师事务所,企业法律顾问,劳资纠纷

    户口迁出纠纷是二手房买卖中一个常见的问题,尤其在北上广这样的一线城市,户口常常是决定房屋价值的一个重要因素,当事人在买卖房屋时常常会以“户籍迁出”作为房屋交易合同的附加条款,然而,户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。卖方拒不迁出户籍时,若是买方单纯以“迁移户口”而提起诉讼的话,法院一般不会受理,如此情况,导致买方常常吃“暗亏”,不仅投诉无门,还要承担许多风险。 一、卖方户籍未迁出的风险 1.房屋价值贬损风险。 一般涉及户籍迁出的房屋往往位于一线城市,户籍对于房屋价值的影响巨大,如学区房,入户上学是房屋买受人重点的考量因素。同时,以北京房产中介提供的房屋买卖合同来看,合同条款中一般都会有“户籍承诺”,即出卖人应确认该房屋为无户籍登记,或承诺于一定期限内迁出户籍。若卖方拒不迁出户口,则买方想要二次出售房屋时,便无法签署“户籍承诺”,严重影响房屋价值,削弱交易机会。 2.冒名风险。 卖方拒不迁出户籍时,其户口本上的户籍所在地为该房屋,且卖方作为原房屋的所有权人,持有房产证复印件等相关材料,具有充分的依据进行表见代理,若其利用该材料实施“冒名买卖房屋、冒名抵押借贷”等行为,其手中留存的大量证据能够使善意买受人或借款人相信,使买方无故承担争讼风险。 3.如发生拆迁,对拆迁补偿也容易产生争议。 国有土地上户口的作用体现在土地保障性住房。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定:“征收个人住宅,被征收人符合住房保障条件的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”实践中,为了落实住房保障条件,各地地方法规、规章中往往制定了一些与户口有关的规定,卖方户籍若遗留在买方房屋上,若出现拆迁,则可能产生利益纠纷。 集体土地户口的作用体现在土地的安置补助费上。《土地管理法》规定征收集体土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。其中,地上附着物和青苗费的补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有,与农村户口没有关系。但土地补偿费的分配需要参考是否为村集体组织的成员,而认定是不是村集体组织成员的一个重要因素就是户口。另外,安置补助费是对被征收土地上农业人口的安置,农业人口的数量直接影响安置补助费的数额大小。因此,农村土地征收与户口也是有紧密联系的。 4.户籍风险。 现实情况下,每个地区的户籍管理制度不一,以北京市为例,现阶段允许一房多户的情况,但对于同一房屋上的户籍数量有一定限制,若买方亲友后期有落户的需求,可能会影响买方落户的资格。 5.除此之外,还有政策等不确定因素,如入学政策变化,房产税收变化,物业规定变化,居委会法规变化等等,若涉及户口相关的变化,都会对买方产生实质影响。 二、买房迁户的司法现状 1.以现有判例来看,当事人提出的强制迁出户口的诉讼请求均未得到法院的支持。主要理由是户口迁移系公安机关户籍管理的职权,不属于人民法院民事案件处理的范围。 2.我国违约金适用“填补损失”的标准,在买方主张要求卖方承担未迁户的违约责任时,如果按合同约定的违约金来计算,金额过高。法院裁量首先以实际损失为准,一般在实际损失的30%范围内予以调整。而因户籍导致的实际损失一般很难证明,在无确切证明原告有实际损失的案例中,以北京法院为例,一般只象征性的判决一部分金额。 3.2018年3月8日,上海就买房迁户问题颁布了《上海市常住户口管理规定》,其第三十二条规定:“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户”如此,算是给了买方一个合理的解决途径,法院不受理的情况下,可向公安派出所申请强制迁出。但遗憾的额是,该规定目前为止仅在上海地区有效。 三、房屋买卖合同涉及户籍迁出的法律分析(除上海) 首先,以司法现状来看,强制迁出户口的诉讼请求基本不可能得到法院支持,一般以索要违约金为主要诉请。然而,以麦田公司提供的房屋买卖合同为例,一般约定的违约金是以房屋价值的日万分之五来计算逾期迁户的违约金,在此情形下,合同约定的违约金费用甚至可能高达数百万左右,甚至比根本违约金的金额还要高,基本不可能被法院全部支持,故而,起诉时首先要做的就是确定索赔的违约金数额。 其次,在考虑违约金诉请数额的时候,案件诉讼费用也是一个需要考虑的因素,不能一味追求索赔数额的“多”,若是简单用合同约定的违约金额起诉,当事人可能需要交纳高达数万元的诉讼费用,而从司法实践来看,迁户纠纷的原告方往往很难证明有实际的损失,可被证实的损失金额远达不到合同约定的违约金标准,往往获赔的金额较小,得不偿失,故而在节省诉讼费的考量下,需要结合可证实的实际损失、双方过错、可预期风险等,同时综合考虑守约方的履约情况,以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。确定一个合理的违约金范围。 最后,由于户籍迁移的行政特征,除上海以外的其他地区尚不能申请强制迁出。而法院判定的违约金数额往往是以实际损失为准,由于后期风险的不确定性,在当下可支持的金额不能完全覆盖后期所有风险。而当事人拒不迁出户口是一个持续的行为,若因该违约行为引发后期的实际纠纷,造成原告巨大损失,根据诉讼程序“一事不再理”的规定,原告是否有权再次起诉要求赔偿,也是一项事关原告自身权益的风险。从现有判决来看,北京市第一中级人民法院在2019年11月的杨玫与靳立强房屋买卖合同纠纷民事判决书[1]中明确,支持原告诉请的按日计算的逾期违约金,且并未说明后续逾期违约是否可以再诉。但在西城区法院2019年刘超与袁国英房屋买卖合同纠纷中[2],法院注明,违约金为一次性违约金,在没有发生新损失的情况下,原告无权再次主张逾期违约金。故而,在起诉时,可先在诉讼请求中注明逾期违约金的计算日期,为以后再次诉请被告继续违约的逾期违约金保留机会,若法院声明为一次性违约金,则可诉请法院同时做出判决,若日后发生新损失,我方仍保留主张逾期违约金的权利。 注释 [1]北京市第一中级人民法院(2019)京01民终9436号民事判决书 [2]北京市西城区(2019京0102民初3981号)民事判决书

    查看全文
Document