“每一个细节都至关重要”，办案律师突破重重困难，在案件办理过程中仔细分析，大胆假设。本案的目的是中止执行，即需要使银行不能取得案涉房屋的抵押权。如商某依法取得了案涉房屋所有权再抵押给银行，则银行依法取得其抵押权；如商某与郅某的房屋买卖并非真实交易，不能获得房屋所有权，则要看银行对于房屋的抵押权能否构成善意取得，如不能构成，则银行不能取得房屋抵押权。几经思考，办案律师以认定商某不是房屋所有权人，对房屋无权处分；银行对房屋抵押权不构成善意取得为思路，最终达到中止执行目的。

            2、抽丝剥茧、逐个击破

          律师厘清办案思路，仔细调查，拨开云雾。从2020年开始，房屋进行了3次所有权变更，如想证明最后一手的商某未取得房屋所有权，则应清楚每一次房屋变更的过程。

          第一次变更系刘某外孙女通过继承方式将房屋过户至自己名下，为了证明其虚假性，办案律师提交了刘某本人手持身份证及当天报纸的照片证明刘某本人健在，不存在发生继承的基础；其次，也根据公证书向相关公证处进行核验，告知其公证书编号并不符合该公证书的编排方式；同时，为提供更有利的证明依据，律师亦提起行政诉讼要求撤销颁发给刘某外孙女的不动产登记证书，此诉讼因变更所有权依据的事实不存在而获得支持。

          第二、三次变更对刘某而言难以提供证据，但刘某及其女儿一直居住在案涉房屋，中间从未有陌生人要求看房或者要求其搬走，此种现象并不符合正常的买房交易习惯。同时，我们查询到刘某外孙女曾因非法吸收公众存款获罪，2023时仍在服刑，因此推断有一定可能性系其外孙女与熟人交易，将房屋过户给他人从中谋利。

           3、大胆假设、小心求证

          在执行异议程序调查的过程中，银行取得抵押权过程存在过失的情况下，办案律师在执行异议程序调查程序中，向法官提出能否向银行及商某发问，获得了法官允许。

          律师向商某仔细询问了交易过程，如以何种价格成交、是否去看过案涉房屋、与郅某是何种关系、为何办理贷款、公司经营状况及贷款实际用途等。

          同时，根据银行提供的证据，向银行询问了是何人去实地看房、该人员是否为银行工作人员，在刘某一直实际居住在案涉房屋的情况下，房屋内部照片是如何拍摄的；并且银行获取的材料中房屋交易价格为100余万，而评估价格为700余万，交易价格与评估价格差距较大如何看待，商某辨称实际成交价格是700万，为了避税所以提交的合同是100多万，遂询问银行方在办理抵押时是否知道其实际支付金额、是否获得了相应合同，以及为何没有查明商某得婚姻状态及房屋是否为夫妻共同财产等。

           以上问题，银行与商某的陈述存在互相矛盾、银行也不能证明自己已充分尽到了注意义务，在办案律师的多重努力下，获得了本案的关键有利信息，最终促进裁定中止执行。

典型意义

           辗转多手的房屋抵押案件，证据乏缺，举步维艰，办案律师以冷静的头脑和敏锐的洞察力，为八十高龄的当事人及其女儿保住了唯一的居所，展现出了卓越的专业素养和坚韧不拔的精神，在不动产所有权善意取得、抵押权善意取得以及真实权利人维权等方面树立了重要典范。